• 2016.04.20
• 家の売却方法
• お役立ち情報, 任意売却
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• 投稿者: shun13263

任意売却のﾒﾘｯﾄ9つとﾃﾞﾒﾘｯﾄ5つを分かりやすく解説！

今回は任意売却の９つのメリットと、５つのデメリットについてお話します。

主に競売との比較になりますが、任意売却にはたくさんのメリットがありますので、確認してみてください。
また、注意点（デメリット）もありますので、一緒に確認しておきましょう。

任意売却の９つのメリット

任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
任意売却で家を売却する９つのメリットについて調べてみました。

以上が９つのメリットとなります。
では、メリットについて順番に説明してみましょう。

任意売却のメリット①裁判所が関わって来ないため、融通が利く

競売の場合、銀行が裁判所に申し立てて強制的に話が進められます。
ですから、こちらの都合なんて聞いてもらえません。

落札された後の退去に関しても、強制されます。
従わなければ「不法占拠者」となり、法的な手続きで立ち退かされてしまいます。

一方、任意売却の場合は銀行と相談した結果、自分の意思で家の売却をします。
任意売却業者に家の売却を依頼することで、こちらの希望を伝えつつ話を進められます。
退去時期に関しても、銀行と相談して決めることができます。

任意売却のメリット②：競売よりも高く売ることができる（残債をより減らせる）

競売の場合、相場の６０～７０％くらいで取引される為非常に安く売られてしまいます。

しかし、任意売却で家を売却した場合、相場に近い価格で売り出すことができます。
その代わり、タイムリミットまでに売却を成立させないといけない為、相場よりも少し低く売り出して、早めに売れるようにする必要はあります。

任意売却のメリット③：普通に家を売却するのと変わらないので、近隣に情報が漏れることが少ない。

競売で家を売却する場合、裁判所の人が調査の為に家を見に来たり、落札を検討中の不特定多数の不動産業者が見に来るなどされる為、近隣住人に「あのお宅は競売にかけられているのではないか？」と思われる（ばれる）可能性があります。

任意売却であれば、通常の家の売却と変わらないので、裁判所から見に来ることもないですし、媒介契約を結んだ不動産業者が来るくらいなので、周りに変に思われることもありません。

これは意外と大きなメリットです。
家を売却後も同じ地域や近くの地域に住み続ける際に、住みやすさが大きく変わってきますからね。

任意売却のメリット④：現金での費用がほとんどかからない。

家を売却する際には色々な費用がかかりますよね。
仲介手数料や、抵当権の抹消などの登記費用、それに返済を滞納している場合には売れるまでの間は滞納管理費用なんてのもかかります。
任意売却を考えている人がそれだけの現金を持っていることはあまりないかと思います。

しかし、任意売却の場合、諸費用は家の売却代金から払ってもらえます。
ですから、現金で払わなくてはならない費用はほぼないといえます。

任意売却のメリット⑤：引っ越し費用を控除してもらえるかもしれない。

メリット④で費用についてお話ししましたが、家の売却に直接関わらない費用もありますよね。
それが引っ越し費用です。

家を売却するわけですから必ず引っ越しする必要があるかと思います。
しかし、引っ越しを業者に頼めば当然費用がかかります。
しかも結構かかりますよね？

任意売却では債権者（銀行などの金融機関）との話し合いによって、引っ越し費用まで家の売却代金から出してもらえることも結構あります。
交渉次第ですから１００％ではないにしても、一部だけでも払ってもらえたらとても助かりますよね。

競売の場合はこういった交渉はないです。

任意売却のメリット⑥：残債の返済を無理なく（少しずつ）行えるように交渉ができる。

通常の家の売却の場合、抵当権を外す為に家の売却と共に残りのローン（残債）を一括で支払わなくてはなりません。

しかし、任意売却の場合は残債を残したまま家を売却することができます。
債権者（銀行側）も「残債が一括で支払えないから家を売却できない。でも、月々の返済もできない。」では一向に債権を回収できませんからね。

ですが、任意売却後の残債も返済はしないといけません。
返済しないといけませんが、今まで通りの月々の返済額では支払えないのは分かっているので、「少しづつでも返済していきませんか？」という話になります。
そこで、月々１万づつの支払いに設定する等ということになります。

競売で家を売却された場合でも同じようなことになりますが、メリット②でお話ししたように、任意売却の方がより残債を減らすことができますので、この交渉においても有利になるでしょう。

任意売却のメリット⑦：退去のタイミングが相談して決めることができる。

競売の場合は、落札した不動産業者から強制的に退去を迫られることになります。
任意売却の場合には、債権者との交渉で退去のタイミングを決めてもらえることになります。

次の住居のこともあるので、これも意外と大きなメリットと言えるでしょう。

任意売却のメリット⑧：銀行との交渉を業者が行ってくれるので負担が少ない。

任意売却の場合には、不動産業者と媒介契約を結ぶことになり、債権者（金融機関）との間に不動産業者が関わることになります。
当然、進捗状況やその他の状況などは不動産業者の方が詳しく分かりますので、銀行とも連携を図ってくれます。

これを自分で行う場合は分からないことだらけなので、とても大変で負担となります。
その点、任意売却であればこの負担が軽減されることになります。

任意売却のメリット⑨：精神的なダメージが少なくて済む。

競売の場合、良くも悪くも強制的に話が進められます。
自分の家なのに、自分で売っている感覚などありません。
交渉の余地などもありません。
裁判所が介入しているので、何か悪いことをしたような気分にさえなります。

これって精神的にとても大きなダメージになります。
ただでさえお金がなく、家まで失うことで大きいダメージを負っているので、なお更です。

しかし、任意売却であれば、この精神的ダメージが大幅に軽減されます。
裁判所が介入することもないので、自分で不動産業者を選び、売却に向けて動いていくわけですから、前向きにとらえることができます。

また、こちらの意思を尊重してもらえるので、退去などについても計画的に進めることができ、生活に安心感があります。

任意売却の５つのデメリット

では、続いてデメリット（注意点）についてみてみましょう。

以上が任意売却の５つのデメリットとなります。
では、順番に内容を確認してみましょう。

デメリット①：手間がかかる（手続きや交渉など）

競売の場合であれば、よく言えば勝手に物事が進んでくれるので、特に手間がかかるということはありません。

任意売却の場合、自分の意思で家を売却するので、それなりに手続きや交渉をする手間はかかります。

また、通常の家の売却では発生しない、残債の支払いのことや諸費用（引っ越し代）の交渉などの手間もあります。

デメリット②：タイムリミットがある。

ローンの返済が滞ったら債権者（金融機関）は法的手続きで債権の回収を行うことになります。
つまり競売のことです。
競売の申し立てを行うと強制的に話が進んでいきます。

任意売却は競売が完了するまでの間に成立させなければなりません。
もし間に合わなかった場合は競売で売られてしまうことになります。
ですから時間制限（タイムリミット）があるのです。

デメリット③：内覧に立ち会わなければならない。

任意売却の場合、通常の家の売却と同じような流れで進んでいくことになるので、当然内覧希望者も出てくるでしょう。
そうなると、内覧に立ち会う必要性も出てきます。
内覧が来るとなれば、事前に掃除したり、内覧者への対応に気を遣ったりという手間が増えます。

競売の場合には内覧はありません。

デメリット④：銀行が任意売却に同意してくれないことがある。

任意売却をするには、売却価格などに関して債権者（金融機関）の同意が必要になります。
同意してもらえなければ、売却することができません。
しかし、売却価格に関しては査定額などがありますので、不動産業者が交渉してくれるでしょう。

デメリット⑤：選ぶ任意売却業者によって実力（結果）が異なる。

不動産業者にも当たり外れがあります。
特に任意売却となれば、通常の家の売却と違う部分もあるので、どの不動産業者でも良いというわけではありません。

不動産業者にも任意売却に慣れている会社もあればそうでない会社もあります。
任意売却は時間が限られているため、段取り良く進めていかないと最悪の場合、「競売で売却することになった。」なんて結果にもなりかねません。

また、費用（引っ越し代）等の交渉においても、慣れている会社と慣れていない会社では結果が違ってきたりします。

ですから、不動産業者選びは非常に重要になってきます。

まとめ

任意売却の９つのメリットと５つのデメリットについては分かったでしょうか？

内容をまとめると

となります。

任意売却には多くのメリットがありますね。
精神的な違いは特に大きいかもしれません。
その後の残債や返済額にも大きな違いが出てきますので、可能であれば任意売却を積極的にやってみる方が良いと思います。

しかし、不動産業者選びに失敗してしまうと全てが台無しになってしまう可能性もあります。
ですから、不動産業者選びは非常に重要になってくるということが言えるかと思います。