• 2016.04.25
• 家の売却方法
• お役立ち情報, 任意売却, 競売
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• 投稿者: shun13263

任意売却や競売の流れを分かりやすく解説！

任意売却や競売の流れについて詳しく解説したいと思います。

何事も流れを予め知っておくことで、不安も少なくなりスムーズに行っていくことができます。

では、さっそく見てみましょう。

任意売却や競売に至るまでの流れ

まずは任意売却や競売に至るまでの流れを見てみましょう。

住宅ローンの返済が厳しくなってきて、返済が滞るというのがまず最初ですね。

任意売却を行うには「住宅ローンの返済が一定期間滞っている」という条件が必要になります。
また、競売を執行される状態というのも同じ状況であります。

住宅ローンの返済が一定期間滞ってしまうと、その時点でブラックリストに登録されてしまいます。
実際にはブラックリストというリストはなく、「個人信用情報」というところに事故情報として登録されます。

返済が滞ると、まず「期限の利益の喪失」という書類が送られてきます。
「期限の利益の喪失」とは、分割返済をする権利の喪失ということです。

分割返済というのは貸している側（金融機関など）にも負担がかかりますよね？
その代わりに金利を支払っているわけなのですが、返済の約束事が守れていない（滞納している）ということで、「約束守れないんだったら分割返済の話はなかったことで！」と言われるわけです。

つまり、住宅ローンの一括返済を求められてしまうわけです。

ほとんどの人は、住宅ローンを銀行から借りる際に「保証料」というものを支払っているかと思います。
この保証料は、「あなたが銀行にローンの返済ができなくなった時に保証会社が代わりに支払います。」という保証をしてもらう為の料金です。
この保証会社が代わりに支払ってくれることを「代位弁済」といいます。

銀行から住宅ローンの一括返済請求が来ても支払えるはずがありませんから、代位弁済が行われることになります。

代位弁済によって保証会社があなたの代わりに銀行へ一括返済を行ったので、あなたがローンを返済する相手は保証会社になります。

ここから今後の返済計画について、保証会社との交渉になってきます。
つまり、「競売を行う」か「任意売却を行う」かということになります。

競売を選んだ場合の流れ

まずは競売を選んだ場合の流れについて見てみましょう。

債権者（保証会社）が担保となっているあなたの家を強制的に売却する法的手続きのことを「競売」といいます。
まず、この競売の申し立てが行われます。

続いて、申し立てを受けた裁判所の人と、裁判所から専任された不動産鑑定士があなたの家の現状を調査しに来ます。
この時に写真を取られたりウロウロされるので、競売に出されることがご近所にバレるかもしれません。

不動産鑑定士が法律に基づいた不動産鑑定評価書を作成します。
家の概要や状態、各図面や写真などが添付されています。

競売の場合は一般的な評価額から４０％ほど減額された評価額となります。
ですから、非常に安値で売却されることになります。

評価書などの書類が揃ったら裁判所にて情報が公開されます。
情報が公開されると色々な業者が訪問してきたり、ダイレクトメールを送ってきたりするようになります。
もちろん中には怪しげな業者もいます。
高利貸付業者なんかが来たりもします。

また、裁判所に置かれる情報にはあなたの名前や滞納などの状況や自宅内の写真まで載せられてしまいます。
裁判所に置かれているので、誰でも見ることができます。
プライバシーなんてないようなものですよね。

こうなってくると、あなたの近所に競売情報の広告を流してしまうような業者も出てきます。

情報の公開が一定期間されたのち、競売の入札が開始されます。
入札が開始された後でも開札されるまでであれば、任意売却に変更できる可能性もあります。

一定期間の入札が終了すると開札され、一番高い金額の入札をした人に売却となります。
その後引き渡しとなります。

任意売却を選んだ場合の流れ

では、次に任意売却の流れを見てみましょう。

とにかくまずは相談ですね。
相談先は色々ありますが、任意売却専門業者に相談することをおすすめします。

そして相談内容から、一緒に一番最良な方法を検討します。

相談によって最良な方法が決まれば、媒介契約を結びます。
媒介契約とは簡単に説明すると、家の売却の仲介をお願いする契約です。

媒介契約は通常の家の売却でも行う契約ですね。

任意売却の場合、債権者（保証会社）に同意を得ないと家の売却を行うことができません。

同意を得る作業は媒介契約を交わした業者が行ってくれることが多いですので、特に心配することはありません。

同意を得る内容は販売価格や販売期間などです。
販売期間も同意を得る必要があるわけですから、任意売却ができる期間は限定されます。

任意売却専門業者と媒介契約を結んで、債権者の同意を得ることができたら、いよいよ販売活動の開始です。
販売活動を行って、買ってくれる人を探します。

しかし、販売活動も基本的には業者が行ってくれます。
販売活動に必要な書類（図面など）を準備したり、家の写真を撮る時に立ち会ったりするくらいでしょう。

その後、販売活動で反応があり、内覧申し込みがあれば対応しなければなりません。
内覧で「買いたい」と思ってもらえるように掃除をしたり、内覧の立ち会いの際に丁寧な対応を心がけるなどする必要があります。
この辺りが販売活動の中で一番あなたの頑張りどころだと言えるでしょう。

任意売却の場合期間が限られているので、日々忙しいでしょうが、内覧の立ち会いなどは積極的にこなしていく必要があります。

販売活動が実を結び、無事買ってくれる人が見つかりました。

買い主が決まったら、売買契約を結びます。
これで無事家を売却することができます。

家の売却が決まれば、引っ越して引き渡すだけです。

買い主から売買代金を受け取ります。
そして、債権者である保証会社にローンの返済を行います。
売却代金でローンを全額返済することができない場合は、残債の返済条件などを債権者と話し合って決めていきます。

まとめ

競売と任意売却の流れについては分かりましたか？

内容をまとめると

まず、任意売却や競売に至るまでの流れは

その後、競売を選んだ場合の流れは

任意売却を選んだ場合の流れは

となります。

競売よりも任意売却をする方がメリットが大きいので、任意売却をおすすめします。

とにかく分からないことが多いと思いますので、専門業者へ相談することが先決です。
人によって状況も様々ですから、相談して自分に最適な方法を取るためにも相談することは大切です。
なかなか周りの知人にも相談しづらいことですから、自分一人で悩んでしまうことは多いのです。

良い専門業者を選ぶためには
【売却一括査定サイト】が一番早く確実な方法です。