• 2016.04.27
• 家の売却－基礎知識, 家の売却方法
• 用語解説, お役立ち情報, 任意売却, まとめ記事
• 2 comments
• 投稿者: shun13263

任意売却とは？自己破産をするなら任意売却の前か後か？

家を売却する手段の一つとして「任意売却」というものがあります。

今回は任意売却とはどのようなものなのか解説してみたいと思います。

任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンの返済をすることが困難になった人の為の救済手段です。

通常、家を売却する場合には基本的にローンの残債は全て返済しなければいけません。
みなさん住宅ローンを借りる際に家を担保（借金のカタ）にして借りていると思います。
この担保を外さないと家を売却することができないのです。

しかし、住宅ローンの残債より家が高く売れることってあまりないですよね？
だいたいの方は家の売却金を返済に充てたとしても残債が残ると思います。
通常であれば、この残債を一括で返済しないことには家の売却が成立しないのです。

ところが、任意売却をする場合というのは、返済することが難しくなって滞納しているから任意売却するわけですよね。
そのような状態の人が残債を一括で返済することは現実的に難しいです。

となると、家を売却することすらできなくなってしまいます。
それでは債権者（金融機関など）としてもいつまで経っても債権（ローン）が回収できないということになります。

そこで、債権者が取る手段として「競売」で家を売却しようとします。

競売とは、債権者が裁判所に申し立てて、強制的に家を売却することです。
その売却金で少しでも債権を回収しようとするんですね。

こちらの記事も合わせて見てみて下さい。
【競売と任意売却の違いって？知って得する家の売却方法】

しかし、競売では相場の半額くらいでしか家が売却できません。
また、裁判所が介入してくるので、融通の効かない強制的な方法です。

そこで任意売却という選択肢が出てくるわけですね。
任意売却は競売と比べ、様々なメリットがあり、とても魅力的な方法です。

詳しくはこちらの記事を参考にしてみて下さい。
【任意売却のﾒﾘｯﾄ9つとﾃﾞﾒﾘｯﾄ5つを分かりやすく解説！】

となれば、任意売却を選択したいですよね？

しかし、任意売却を行うには「債権者の同意」が必要なんです。
といっても競売よりも任意売却を行う方が家を高く売ることができるので、債権者にとっても回収額が増えることになりメリットがあると言えます。
そのような事情もあり、債権者の方から提案されることもあります。

その辺りの流れやタイミングについてはこちらのページをご覧下さい。
【任意売却のタイミングは？おすすめはいつ？】

【任意売却や競売の流れを分かりやすく解説！】

では、任意売却を行っていくとして、どこに依頼すれば良いのでしょうか？
競売の場合には裁判所が強制的に話を進めていくので特に何もしなくてよいのですが、任意売却の場合は自分の意思で家を売却するわけですので、不動産会社に依頼して販売活動を行っていかなくてはなりません。

どこに相談すればよいかはこちらのページをご覧下さい。
【任意売却の相談はどこにすればいい？３つの選択肢を詳しく解説！】

【任意売却は弁護士に依頼すべき？すべき場合の見分け方！】

これで、任意売却専門業者と媒介契約を結び、販売活動を開始します。
そして、無事買い主が見つかったとしましょう。

家を任意売却で売却した後は残債の返済を行っていかなくてはなりません。

任意売却に関するお金の話はこちらの記事を参考にしてみてください。
【任意売却ができる条件やかかる費用と控除は？】

【任意売却すると残債の支払いはどうなる？】

【任意売却後の残債には金利（利息）ってかかるの？】

実際の事例についてはこちらを参考にどうぞ。
【離婚で家を任意売却するなら離婚前からの話し合いが大切！】

【任意売却の方法と体験談をまとめてみた！】

これで、任意売却についてはだいたいお分かり頂けたかと思います。

自己破産をするなら任意売却の前？後？

自己破産とは、裁判所に申請して全ての借金をゼロにする手続きのことです。
もちろん借金がゼロになるだけではなく、デメリットがあります。

自己破産をすると一定以上の価値のある財産は手放さなければなりません。
その財産を換金して債権者への返済に充てる為です。

具体的には「契約している保険」や「貴金属」「自動車」「自宅」などです。
つまり、事前に自宅を任意売却をしようがしまいが、自己破産をしたら自宅は売却されてしまうわけです。

だったら、事前に任意売却しなくても自己破産の時に一緒に処分してしまった方が楽なんじゃないか？
そう思われるかもしれませんが、実は自己破産の前に任意売却をする方がメリットが大きいです。

なぜかと言うと、自己破産の手続きの際に、財産（自宅）を「持っているか」「持っていないか」でかかる時間と費用が大きく違ってくるからです。

財産（自宅）を持っている場合は、「管財事件」として取り扱われます。
管財事件では、手続きも多く、期間は半年以上、費用は数十万円かかります。

逆に財産（自宅）を持っていない場合は、「同時廃止」という扱いになります。
同時廃止の場合は、手続きが比較的簡単で、期間は３ヶ月程度、費用も数万円、と１０倍くらいの差があります。

さらに、自己破産の前に任意売却を行うことで、意外と自己破産までしなくても大丈夫になるかもしれません。
任意売却後の返済額を見直してもらうことで、月々の返済ができるようになる場合もありますからね。

あと補足で、自己破産したらブラックリストに載ると思われている人もいるかもしれませんが、その認識は間違いです。
俗に言う「ブラックリスト」とは、「個人信用情報」というところに事故情報として登録されることを指します。
事故情報が登録されると数年の間、借金やローンが借りられなくなったり、新たにクレジットカードを作ることができなかったりします。

しかし、事故情報が登録されるのは、自己破産した時ではなく、「住宅ローンの返済が一定期間滞った時」です。
ですから、任意売却を行える条件（ローン返済の滞納）を満たしている時点で自己情報は既に登録されているのです。

まとめ

任意売却についてのまとめと、自己破産については分かりましたでしょうか？

内容をまとめると

となります。

どちらにしても、家を売却するなら、自分に合った良い不動産業者を探すのが一番手っ取り早いです。

以下のサイトで簡単に見つけることができます。
不動産無料一括査定サイト
【イエウール】

また、自己破産についての相談なら弁護士に相談してみると分かりやすいですね。
こちらの法律事務所なら全国対応で無料相談ができますので活用してみてください。
【弁護士法人サルート　WEB　相談申込】