• 2016.03.30
• 家の売却－基礎知識
• 用語解説, 瑕疵担保責任
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• 投稿者: shun13263

瑕疵担保責任とは？分かりやすく解説！家の売却基礎知識

家の売却において知っておかなくてはいけない知識の一つとして、瑕疵担保責任というものがあります。
今回はそんな瑕疵担保責任について分かりやすく解説してみたいと思います。

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瑕疵担保責任とは？

まず、瑕疵担保責任とはどういう意味でしょうか？

瑕疵担保責任とは、物件を売り渡した後、構造上重要な部分などに瑕疵（欠陥）があった場合に、売り主が買い主に対して負わなければならない担保責任のことです。

「家を購入したのはいいけど、買ってすぐに雨漏りしてきた！」となると、買った人からするとたまったものではないですよね？
そんなことがないように売り主が担保責任を負わなければならないのです。

構造上重要な部分って？

構造上重要な部分というのは「基礎部分」「土台部分」「床や壁」「柱や構造材」「屋根」などがあります。

あと、雨の侵入を防ぐ部分にも瑕疵担保責任がかかります。
「窓」や「外壁」などがこれにあたります。

瑕疵の難しいところは見ただけでは分からないということです。
壁の中や床の下は剥がしてみないと分からないですから。

瑕疵担保責任の保証内容は？

では、上記のような部分に欠陥があった場合、どのような保証をしないといけないのでしょうか？

それは「損害賠償」か「契約解除」です。

損害賠償は、欠陥部分を修復するための費用やその間に被った損害を補償しなくてはなりません。
また、「事前に瑕疵があることを知っていれば購入しなかったのに」という場合は契約解除される可能性もあります。

しかも、売り主に過失がなかったとしても保証しなくてはなりません。（無過失責任）

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瑕疵担保責任の期間はどれくらい？

原則としては「買い主が瑕疵があることを知ってから１年以内」となっています。
ですから売却後数年経ってから請求されることもあり得ます。

例をあげると「家を購入後５年経ってから雨漏りがしてきた！」という場合。
その時点から１年以内ですから売り主側からすると、「やっと家を売却できた５～６年後に損害賠償を請求された！」ということにもなる可能性があります。

中古住宅の場合

中古住宅の場合の瑕疵担保責任の期間はどうなっているのでしょうか？

それは、契約時の取り決めによって変わってきます。
契約時に瑕疵担保責任の期間を予め決めてしまったり、免除するように話しておけば、その内容が適用されます。

瑕疵担保責任の期間や免除に関してはこちらのページも参考にして下さい。
家を売却するなら絶対に瑕疵担保責任期間を決めておこう
瑕疵担保免責とは？家を売却するなら知っておきたい知識！

しかし、売り主が不動産業者の場合は引き渡しから２年以上は保証するように決められています。
売り主が業者の場合は買い主との間に知識量で差がありますので、個人間のやり取りと比べても買い主側が不利になってしまうので、こうなっています。

新築住宅の場合

新築住宅の場合は平成１２年４月以降に建てられた家には１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。
ですから、現在の新築住宅は１０年間は保証されています。
また、２０年に延長されている場合もあります。

支払う能力がない場合

では、いざ瑕疵が発見されて損害賠償を請求された時に支払う能力がない場合はどうなるのでしょうか。

売り主が業者の場合は１０年間の瑕疵担保責任を果たすための資金を「供託制度」か「保険の加入」によって準備しておくことが義務化されました。
新築住宅の場合は上記のように保証されています。

しかし、中古住宅で売り主が個人の場合はそういう義務はありません。
ですが、保証ができないとなれば買い主側に多大な迷惑がかかってしまいます。
そうなってくると契約解除される可能性もあるでしょう。
そうならないように対策をしておくことが重要です。

まとめ

瑕疵担保責任についてはご理解いただけたでしょうか？

内容をまとめると

となります。

買い主にも納得してもらって契約できるように事前に準備をしておきましょうね。