• 2016.03.24
• 家の売却－売買契約・引き渡し
• 用語解説, お役立ち情報
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• 投稿者: shun13263

中古住宅の売却後の不安を解消！既存住宅売買瑕疵保険とは？

家を売却する時って、色んな不安がありますよね？
例えば

• 築年数の古い家をそのまま売っても大丈夫だろうか？
• 今の家ってどれくらい傷んでいるんだろう？？
• 家を売却した後に欠陥が発覚したら保証はどうなるんだろう？

など、売却する時もそうですが、売却した後も不安ってあるんですよね。

そんな悩みを解消する方法はあるのでしょうか？

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家を売却した後に欠陥が発覚した場合の保証について

まず、家の売却後に欠陥が発覚した場合ってどうなるのでしょうか？

売り主には「瑕疵担保責任」という責任が法律で定められています。
（瑕疵＝欠陥）
瑕疵担保責任を簡単に説明すると、引き渡しの時には気付かなかった欠陥が引き渡し後に発覚したとします。
その時は売り主が責任を負って保証しなければならないのです。

しかも、「売り主の故意・過失関係なく」「買い主が瑕疵を発見した日から１年以内」「欠陥の修復、損害賠償、契約の解除もあり得る」
という内容です。

言い換えれば、
「自分が悪い訳ではないのに、いつ欠陥が発覚して損害賠償請求されるかも分からない！」
売り主側からするととても恐ろしい内容です！
((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

そんなことに怯え続けるなんて嫌ですよね？
実はその不安を解消する方法があるんです！

それが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

「既存住宅売買瑕疵保険」とは、引き渡し後に発覚した欠陥部分の修復費用を保証してくれる保険です。

さらに、事前検査がセットになっているので、瑕疵がある可能性が少ないという保証にもなります。

住宅の場合見た目だけでは内部の欠陥などは分かりませんよね？
そういった部分もちゃんと事前に検査してくれるので、安心です。

既存住宅売買瑕疵保険の種類

既存住宅売買瑕疵保険には主に２つの種類があります。

「宅建業者が売り主である場合」と「それ以外（個人間売買）が売り主である場合」です。
※仲介業者と媒介契約を結んで家を売却する場合は、売り主は個人（自分）となるので、「個人間売買」となります。

既存住宅売買瑕疵保険の保険料と補償額

保険料はだいたい５～６万円前後です。（検査費用込み）
「この費用は誰が負担するのか？」というのは特に決まりはありません。
買い主、売り主、仲介業者の中の話し合いで決まります。

補償額はプランによりますが、５００万円や１０００万円となります。

既存住宅売買瑕疵保険の保証範囲と支払対象

保証範囲は「梁や柱などの構造耐力上の主要部分」と「屋根や外壁などの雨水の侵入防止部分」です。
また、「給排水管」や「電気設備」「ガス設備」なども保証されているものもあります。
（法人によって違う）

支払対象は
「主要部分」は「基本耐力性能を満たしていない場合」、「雨水侵入防止部分」は「防水の性能を満たしていない場合」、「その他の部分」は「通常満たすべき性能を満たしていない場合」
となります。

既存住宅売買瑕疵保険の保証内容と保証期間

保証内容は「補修費用」は当然ながら、「調査費用」「仮住まい費用等」まで含まれています。

保証期間は「５年間もしくは１年間」となります。
当然、１年間の方が保険料は安くなります。

既存住宅売買瑕疵保険のメリット・デメリット

既存住宅売買瑕疵保険には売り主にも買い主にも様々なメリットがあります。
また、当然デメリットも少なからずあります。

売り主のメリット

• 家の売却後の瑕疵担保責任の不安から解消される。
• 同じような条件の他物件よりも一定の検査基準をクリアしていることで、売り主にアピールできる。
• 古い家でも安心して売り出すことができる。

買い主のメリット

• 購入前の検査と購入後の保証が両方得られる。
• 購入後に欠陥を発見した場合に売り主の状況に左右されずに保証を受けることができる。
• 保証者が倒産したとしても買い主に保険金が支払われる。（個人間売買の場合の保証者は検査機関です。）
• 建物の性能に関する情報が明確になるので、購入時の不安が軽減する。
• 古い住宅では本来受けられなかった「取得にかかる減税」なども受けられる場合がある。（２０１３年の税制改正によって）

■既存住宅売買瑕疵保険のデメリット

• 費用がかかる。（自分が負担する場合）
• 一定の検査基準に満たない場合、加入するための追加工事が必要な場合がある。
• 検査基準を満たしていなくて加入できなかったとしても検査費用はかかる。
• 既存住宅売買瑕疵保険に入ったとしても、保証されていない部分もある。
• 補償額の上限以上になると、保険だけで全ては賄えない。

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既存住宅売買瑕疵保険の加入方法

誰が申し込むのか？

特に決まりはありません。
売り主、買い主、仲介業者の誰でも申し込みが可能です。

売り主がアピールポイントとするために申し込んでもいいです。
仲介業者が成約率を上げるために申し込む場合もあります。
買い主が購入後の不安を無くす為に申し込んでもいいです。

どこに申し込む？

既存住宅売買瑕疵保険を扱っている保険法人に申し込みます。
いくつか保険法人があるので、載せておきます。

既存住宅売買瑕疵保険を扱っている保険法人

• ㈱住宅あんしん保証
• 住宅保証機構㈱
• ㈱日本住宅保証検査機構（ｊｉｏ）
• ㈱ハウスジーメン
• ハウスプラス住宅保証㈱

既存住宅売買瑕疵保険の手続きの流れ

まずは検査を依頼します。
その後、引渡し前に専門員による現場検査を実施します。
検査基準をクリアできれば、保険証券の発行を申請します。
引渡し時に保険証券を受け取ることができます。

まとめ・注意点

既存住宅売買瑕疵保険は売り主にとってもメリットがたくさんあるということがお分かりいただけたかと思います。

費用も５～６万円前後なので、メリットを考えると高くはないかと思います。

しかし、注意点もあります。
瑕疵担保責任は売買契約時に「免除する」ことができたり、「期間を限定する」ことができます。
これに買い主が同意してもらえるのなら保険に加入しなくても良いでしょう。

瑕疵担保責任の期間や免除について詳しく知りたい方はこちらのページへ。
家を売却するなら絶対に瑕疵担保責任期間を決めておこう
瑕疵担保免責とは？家を売却するなら知っておきたい知識！

ですので、買い主に同意してもらえない場合などの最後の手段として使用することをおすすめします。
どちらにしても仲介業者と良く相談して考えてみてください。